初心者にも分かりやすい相続税の土地評価方法
身内に不幸があった際、問題になるのが相続です。
土地の相続では、土地の評価額をもとに相続税の額が決定します。
しかし、経験がない初心者は相続税について、どうすれば良いのか分からないケースがほとんどでしょう。
自分で行ったり、専門でない税理士に頼んだりすると、本来の評価額より高い評価額となることで多くの相続税を支払わなければならない場合もあります。
そこで本記事では、相続税の土地評価の仕組みを初心者でも分かるように説明します。
目次
１．土地評価には「路線価方式」と「倍率方式」がある
相続税の土地評価をする場合、まず路線価方式か倍率方式か判断する必要があります。
以下ではその見分け方と、計算方法を解説します。
路線価方式
路線価方式は、国税庁が年に1度公表する路線価に基づき評価する方法のことです。
路線価とは、路線（道路）に面する土地の1平方メートル当たりの価格を表したもので、国税庁HPに掲載されています。
1平方メートルあたり千円単位で記載されています。
住宅地や市街地の評価を行う場合、この指標が使われることが多い傾向です。
計算方法は、原則的に「面積×路線価格」です。
仮に面積が100㎡、路線価が200,000円だった場合、20,000,000円となります。
ここから土地の形状によって1平方メートル当たりの評価額を補正することとなります。
倍率方式
倍率方式は、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて測定する方法のこと。
前述の路線価方式に比べ、比較的容易に計算できます。
固定資産税評価額は、毎年4月頃郵送される固定資産税通知書に記載があります。
倍率方式を用いる土地は、田畑や山林、牧場など人々が少ない場所に多い傾向があります。
２．土地評価を減額して相続税の節税ができる
前述した路線価方式のところで述べた通り、土地の形状によって補正をする場合が多くあります。
それは、土地の形状が使いづらい場合です。
本章では、普通住宅地のケースにおいて主に3つの場合を解説します。
不整形地補正
これは土地がいびつな場合に補正されます。
例えば、路線に面している土地から奥に進むにつれ細くなっていけば、正方形の土地に比べ使い勝手が悪いですよね。
そうした場合にこちらを使用します。
不整形地補正では最大4割土地評価を減額でき、相続税を節税することができます。
間口狭小補正
こちらは上記とは逆に、路線面に接している面積が短い場合に補正されます。
長さによって様々ですが、間口が2mの普通住宅地区、普通商業併用住宅地区等の土地の場合は10%の減額が可能となり、相続税を節税することができます。
奥行長大補正
間口の長さと奥行きの長さを比較した時、奥行きの長さが間口の長さの2倍以上であった場合補正されます。
例えば間口が5mの場合、奥行きが10m以上であれば補正対象です。
このように3つの土地評価の減額方法があり、上手に活用することで相続税を節税することができます。
３．賃貸のマンションやアパートは土地評価が下がる
賃貸のマンションやアパートとして利用している土地は自分が使用している時に比べ評価額が下がります。
これは、自分で使用している時のように簡単に売却したりできないためです。
計算式は、
「自用地とした際の額－自用地とした際の額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」
になります。
この計算方法を用いることで一般的には、評価額を下げることができます。
４．土地評価は税理士に相談がおすすめ
相続税の土地評価は税理士に依頼することがおすすめです。
一口に土地といっても、これまで説明したように様々な土地があることが分かると思います。
一般的な計算でも難しい上に、3種類の補正、さらに賃貸の減額等を考えれば一般人にはとても難しいことです。
実際に、相続税に関する経験が浅い税理士では、税理士資格を持っているとはいえ、評価が容易ではないといわれています。
経験のある税理士に任せれば、正確な計算が可能な上、相続税の節税効果も期待できるため、費用を払っても経験豊かな税理士に頼む方が賢明と言えるでしょう。
５．おわりに
相続税は複雑なことがお分かりいただけたと思います。
土地といっても、形状や場所によって土地評価は異なります。
相続税の問題が発生する前に、専門の税理士に相談することがおすすめです。
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