親の土地に家を建てる人は要注意！相続のことや税金のこと
多くの人にとって、人生で一番大きな買い物は家ではないかと思われます。
ローンや固定資産税のことを考えると、できる限り費用は抑えたいものです。
親が土地を持っているのであれば、そこに家を建てるという選択肢もあるでしょう。
この記事では親の土地に家を建てた際に注意しておきたいポイントや、課せられる税金を紹介します。
目次
１．不動産は遺産分割がしにくい
不動産は預貯金や有価証券といった金融資産と違い、分割するのが難しい財産です。
亡くなった親の遺産を2人の子で分割相続するケースを例にしてみます。
もし遺産が預貯金3,000万円だけだった場合、それを1,500万円ずつに等分すればなんの問題もなく均等に相続することができます。
それでは遺産が預貯金1,000万円、自宅の不動産2,000万円（うち1,000万円は土地）である場合はどうでしょうか。
遺産の合計額は先ほどと同じく3,000万円ですから、均等に相続するのであれば1,500万円ずつに分割しなければなりません。
しかし、財産の種類ごとに分けた場合には一方が預貯金の1,000万円、もう一方が自宅の2,000万円になり、割合が不均等になってしまいます。
自宅を売却し現金に換えて分割するというのも1つの方法ですが、土地の上に子のどちらかが家を建てている場合にはそれも難しいでしょう。
このように不動産の相続、特に親の土地に子が家を建てている場合の相続は、遺産分割の際にネックとなりがちなのです。
２．親の土地に家を建てる際の注意点
そのため親の土地に家を建てる際には、相続におけるトラブルを避けるため以下のような点に注意しておきたいところです。
自分の家が建っていても、親の名義である土地は遺産分割の対象になる
親が200㎡の土地を所有しており、その半分を借りて家を建てるとします。
すると100㎡分の土地の上に自分の家が建っていることになりますが、親が亡くなったときには土地全体、つまり200㎡すべてが遺産分割の対象になります。
自分の家が建っている土地は他の相続者に分割することができませんから、土地以外の遺産が少ないといった場合には、現金などでその土地の価値に相当する対価を支払う必要があります。
先ほどの預貯金1,000万円、自宅の不動産2,000万円を分割する例で言えば、一方が自宅の2,000万円、もう一方が預貯金の1,000万円を相続する場合、前者が後者に500万円を支払うことで相続の割合を均等にするのです。
なお、遺言書などで指定がある場合には、遺産を均等に分割する必要はありません。
住宅ローンの担保を確保できるか確認する
住宅ローンの中には担保を必要とするものがあります。親の土地がすでに別のローンの担保になっている場合には、その土地を新たに担保として設定することが認められないこともあるため、有価証券や保証人など別の担保を用意しなければなりません。
３．税金が課せられないためには？
遺産を相続したり財産を贈与されたりしたときには、その財産の額に応じて相続税や贈与税が課せられます。
もちろん、土地も課税の対象ですので、家を建てるにあたって親から土地を贈与された場合には贈与税が発生してしまいます。
そこでおすすめしたいのが、土地を親の名義にしたまま家を建てる「使用貸借」という方法です。
親が亡くなったときに相続税が発生してしまう可能性がありますが、次にご紹介するように、ほとんどのケースではこちらのほうが納める税金を少なくすることができます。
４．親の土地に家を建てる時の相続税と贈与税とは
相続税には、3,000万円に法定相続人の数×600万円を加えた額の基礎控除が設けられています。
仮に相続人が2人であれば、遺産の額が3,000＋600×2＝4,200万円を超えない限り相続税は課せられないということです。
一方で贈与税は、基礎控除額が1年（1月1日～12月31日）につき110万円となっています。
つまり、1年の間に110万円以上の贈与を受けた場合には贈与税が発生してしまうのです。
また、贈与税の税率は課税額に関わらず、相続税の税率よりも高く設定されています。
そのため基本的には土地を贈与するよりも、使用貸借の末に相続するほうが税制上有利となるでしょう。
ただし、「親が多くの財産を持っており、なおかつ贈与によって相続税の税率が変動する」といった限られたケースでは、贈与を選択したほうが節税につながる場合もあるため注意が必要です。
５．おわりに
遺産分割で揉めないようにするのはもちろん、課せられる税金を少なくするためにも、親の土地に家を建てる場合には「相続の際にどう分割するのか」「土地を贈与するのか、それとも相続するのか」を事前に考えておく必要があります。
これから家を建てようと検討している方は、ぜひ本記事を参考にしてみてください。
◆◆◆
ティグレでは相続に関するアドバイスを行っています。
お問合せフォーム、またはお電話にてお気軽にお問合せください。
⇒お電話の場合は
フリーダイヤル： 0120-54-1090
◆◆◆
関連するティグレのサービス：相続税や相続の相談
