【財産評価】家の相続税評価の調べ方
財産を残している人が亡くなった場合、問題となるのが相続です。
特に、財産の中で身近にありながら相続税の計算や評価が難しいのが「不動産」ではないでしょうか。
実際、家を相続する際に、土地と建物を分けて考えるということを知らない方も多く、手続きに苦労している人も多い印象です。
ここでは、土地や建物などの評価額の調べ方や評価方法について紹介します。
目次
３．固定資産税通知書を確認し、当該建物の固定資産税評価額を確認する
１．家は土地と建物に分けられる
相続税は、被相続人が所有する財産を相続人に遺産相続する際に課される税金です。
相続税を計算する際に基礎となるのが、不動産の場合評価額が基礎になります。
ただ、ご自身が相続する可能性のある不動産の評価額を知っている人は少ないのではないでしょうか。
家の価値を評価する場合、土地と建物に分けて考える必要があります。
分譲住宅を購入した際、多くの場合「家」という1つの不動産を手に入れたと考える方が多いですが、それは誤りです。
正しくは、家の建っている土地、そして家という建物の2つの不動産を所有したことになります。
なので、当然不動産を評価する上でも「土地」と「建物」、2つの不動産として評価額を算出します。
２．固定資産税の通知書から建物の評価額を調べられる
基本的に建物の評価は、土地に比べ複雑ではありません。
相続税での建物の評価は自分で計算する必要はなく、建物のある地方自治体から毎年送付される固定資産税通知書に記載されている評価額を基に計算します。
３．固定資産税通知書を確認し、当該建物の固定資産税評価額を確認する
相続税を申告する際には、固定資産税評価額をベースに計算します。
固定資産税評価額は、地方税の1つで固定資産税を決める時の評価額として使用されます。建物の場合、指定の場所にまったく同じ建物を建てる場合に必要となる建築費をわり出し、築年数における経年劣化としての価値の低下を考慮した上で評価額を決めます。
こうして述べると、何やら難しい計算が必要ではないかと思われそうですが、心配はありません。
地方自治体の職員が計算して、固定資産税通知書に記載してくれるので所有者個人が計算する必要はないです。
ただ、この固定資産税通知書で確認して申請するのは本人なので、ある程度仕組みを理解しておくことは重要かもしれません。
そのため、固定資産税通知書のどこを見て確認するのかを下記で解説します。
通知書には複数の記載がありますが、相続税申告の際に用いるのは価格（評価額）の欄です。被相続人が単独で所有する建物の場合はその価格が評価額となりますが、配偶者と共有している場合などは、価格に持分割合を乗じた金額が評価額となります。
４．建物が共有の場合は評価額に持ち分をかける
前章で少し触れましたが、建物を一緒に所有していた場合は、被相続人の持ち分に応じて相続されます。
具体的には、「建物の評価額×被相続人の持ち分」です。
例えば、評価額1,000万円の建物を所有し、被相続人と配偶者で所有していた場合、
1,000万円×1/2の計算式となり、被相続人の持ち分は500万円ということになります。
これが3人で共有の場合、333万円になり、4人で共有の場合は250万円という計算です。
５．土地の評価は複雑
本記事では、主に不動産における建物の評価額に関する解説をしてきました。
一番重要なのは、不動産を「土地」と「建物」に分けることです。
日本においては、土地と建物を比べた時、圧倒的に土地の価値が高く、建物は低く評価される傾向があります。
そのため、土地の評価額が相続税を計算する上で非常に重要な要素となります。
土地の評価は、税理士の間でも評価が分かれる複雑な不動産です。
同じ場所にあっても土地の形や利用状況によって評価額が変わります。
また、建物のように経年劣化によって評価額が下がることもなく、むしろ評価額が上がるケースもあります。
したがって、土地に関しては個人で評価額を計算するのは困難でしょう。
相続財産に土地が含まれている場合には、専門の税理士に相談し、依頼することをおすすめします。
６．おわりに
財産評価における相続税評価の調べ方について紹介しました。
家は、土地と建物に分かれており、その評価額は土地の方が基本的に高いということ、建物の評価額については固定資産税通知書により確認するということが重要です。
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