コラム

相続税対策で過熱するアパートローン

昨今、金融機関が貸家業者に向けた個人に融資するアパートローンが過熱気味のようです。その背景の1つに相続税対策があるということです。

 ただ、物件の供給過剰により空室が増え、賃料が下がる地域も出始めたようです。返済が滞ればローンは不良債権となりかねないことから、金融庁と日銀は対応に乗り出しました。

 国税庁によると、平成27年の死亡者数に対する相続税の申告書提出に係る被相続人数(死亡者数)は、8%となり、前年より3.6%増加しています。この増加の大きな原因が、基礎控除額の引下げと思われます。
 平成27年の税制改正で、平成27年1月1日以降の相続税の申告については、基礎控除額が大幅に引き下げられ、改正前の60%となりました。基礎控除額とは、端的に言えば、相続税がかからないラインであり、相続財産額が基礎控除以内であれば税金はかかりません。
 この基礎控除の大幅な引き下げの影響で、相続税の課税対象者が増加し、相続税の相続税対策が注目されています。

 上記の記事では、更地を所有している場合の相続税対策です。
 更地にアパートを建設し、賃貸すれば、その土地の相続税評価額は下がります。なぜなら、アパートには他人が居住していますので、土地所有者は、その土地の利用を制限されるためです。

 ただ、ローンの返済に見合う家賃収入がきちんと得られれば、対策としては申し分ありませんが、中々うまくいかないようです。
 また、キャッシュが大量にある場合、そのキャッシュで不動産を購入する節税方法も考えられます。一般に、不動産はキャッシュに比べて評価額が下がります。ただ、この場合も購入した不動産を有効に活用できなければ損することになります。

 節税対策は重要ですが、完璧な節税対策は残念ながらありません。

 必ずリスクはあります。節税対策のみでなく、現状をしっかり把握し、納税資金の確保も含め、総合的に考えましょう。

【税理士法人ティグレパートナーズ 税理士 中村 哲平】

より明るい未来のために ~確かな経営計画を~

「人はなぜ月へ行けたのか」
 皆さまは、こう問われるとどのようにお答えしますか。私も、10年程前のあるセミナーに参加していた時、同じ問いを受けました。「うーん、技術が進歩して・・・・・」

 周知のとおり、人類が月へ初めて着陸したのは、1969年、アメリカのアポロ11号です。事実、月への着陸の成功に技術の進歩があったのは当然のことです。しかし、ここでの答えは(10年程前に私が参加したセミナーの講師の答えは)「月へ行こうと思ったから」
会場は、「えっ」といった雰囲気に包まれました。

 要するに、何かを行う場合、まず第一に、それを行おうとする人が「やろうと思うこと」が大切であるということです。反対に言えば、他人からの「やらされ」の気持ちでは事は成せないということでしょう。

 ところで、皆さまは、「経営計画」をご存じでしょうか。書いて字の如く、経営の計画を立てることです。銀行で融資を申し込む際に作成が求められることが良くあります。実際に、経営計画を作成していても、その多くが、融資を目的としているのではないでしょうか。

 しかし、経営計画とは、本来、経営者の方が、それぞれの夢を実現するために作成するものと私は考えます。具体的には以下のようなプロセスになります。

1、自分自身の夢、目標を明確にする。そして、「やろう」と思う。それを形にする。(理念、ビジョン)
2、その夢と現実には当然にしてギャップがある。まずは現状をしっかり把握し、ギャップをしっかり認識する。
3、1,2について、「数値」に落しこむ。
4、ギャップを埋めるためには、どのようなことをすべきかを計画し、その結果を数値で追い、さらにギャップを確認する。

 といいましても、いきなり上記すべてを行おうとしても難しいのは事実です。 
そこで、まず、「現状把握」をしっかり行うことからはじめてはいかがでしょうか。「現状把握」とは「決算」のことです。

 毎年、税務申告がありますので、皆さまも決算は組んでいます。しかし、もう一歩進んで、経営の状況がどうなっているかを判断する材料として決算を活用してほしいのです。
 毎日現場に追われ、「そんな暇あるか」との声が聞こえてきそうです。

 しかし、そのような状況だからこそ、会社の「より明るい未来」のために、立ち止まり、経営計画や決算について再度、考えてみてはいかがでしょうか。

【税理士法人ティグレパートナーズ東京 中村 哲平】

納得いく決算を

先日、里帰りをし、先祖の眠る墓前に手を合わせてきました。
私の故郷は、九州です。幸い天気も良く、久しぶりにドライブを楽しみました。途中、ある車輌販売店の前を通り、昔のことが懐かしく思い出されました。
 この車両販売店は、以前、私が勤務しておりました職場のお客様でしたが、そのお客様を大激怒させてしまったことがあるのです。
 決算の概要をお客様へ電話でお伝えしていると、お客様が「なんで、前期よりも業績が悪化しているのに、消費税がこんなに増えるの」と質問されました。私は「はい、前期は車両の在庫が多く・・・・」と説明するも電話ではかなり無理がありました。お客様は「お前の言いよることは、いっちょん分からん。」と大激怒。電話を切られてしまいました。その後、すぐに社長の元へ駆けつけ何とか理解いただきましたが、このことは今も私の業務の指針となっています。

 ところで、消費税は、端的には「収受した消費税」から「支払った消費税」を差引いて、その差額を納付します。
 例えば、売上が1,000万円、仕入が800万円とします。(税抜)この場合、売上げに係る消費税80万円(1,000×8%)から、仕入に係る消費税64万円(800万円×8%)を差引いた16万円を納付することになります。
 ここで、決算日に在庫が400万円あるとします。これは会社の利益計算に影響します。仕入が800万円ありますが、その内、400万円は翌期以降に売れるものなので、当期ではいったん仕入れから除外し、売れた期(以後、翌期に売れたと仮定します)に再び仕入に計上するのです。すなわち、当期の利益は1,000万円―(800万円―400万円)=600万となります。
 このように、消費税と利益の概念は異なります。上記で言えば、在庫に関して、消費税の計算では「当期」(仕入れたとき)に差引き、利益計算の過程では「翌期」(在庫が売れたとき)に差引くのです。

 上記のお客様の場合ですと、前期に在庫が多大にあり、この在庫に係る消費税は前期に既に差引いています。その一方で、利益計算においては、在庫の売れた当期に差引きます。結果、前期より利益は減少しているにも関わらず、消費税額は増加していたのです。

 我々にとって、税務・会計を理解していることは当然ですが、そのことをお客様へ説明し納得していただくことこそ使命です。その能力はまだまだ発展途上ですが、お叱りを受けたこの経験により、今も使命感を忘れずに業務に励むことができています。

【税理士法人ティグレパートナーズ 税理士 中村 哲平】